Réduire ses impôts avec la loi Denormandie
Tout savoir sur la loi Denormandie pour rénover un logement mis en location.
Par Luko
Destiné aux acquéreurs dans le cadre d’une transaction immobilière ou aux locataires dans le cadre d’une location, le DPE sert à estimer la consommation énergétique et donc le coût d’occupation futur d’un logement. Vous vous demandez en quoi il consiste ? Dans quels cas est-il exigé et qui doit le réaliser ? On vous détaille tout dans cet article.
Qu’est qu’un diagnostic DPE ?
Obligatoire pour vendre sa maison ou son appartement, ou louer un logement en France métropolitaine, le diagnostic de performance énergétique consiste à apprécier la consommation en énergie et les taux d’émission de gaz à effet de serre d’un bien immobilier.
Le DPE doit impérativement être effectué par un diagnostiqueur immobilier certifié, chargé de contrôler différents points du logement afin de lui attribuer une note en fonction de sa performance, allant de A à G :
- classe A : logements très performants consommant moins de 70 kWh/m²/an et émettant moins de 6 kg CO2/m²/an (bâtiments résidentiels neufs labellisés BBC) ;
- classes B et C : logements économes consommant entre 70 et 180 kWh/m²/an et émettant de 6 à 30 kg CO2/m²/an (constructions neuves ou récentes dotées de très bons systèmes de chauffage, répondant généralement aux normes de la réglementation RT 2012) ;
- classe D : logements aux performances énergétiques moyennes consommant entre 180 et 250 kWh/m²/an et émettant de 30 à 50 kg CO2/m²/an (classe la plus répandue concernant tous types de logement) ;
- classe E : logements présentant une consommation énergétique élevée comprise entre 250 et 330 kWh/m²/an et émettant de 50 à 70 kg CO2/m²/an (habitations construites avant les années 1970, principalement alimentées par un chauffage électrique) ;
- classes F et G : logements très énergivores (passoires thermiques) consommant plus de 330 kWh/m²/an et émettant plus de 70 kg CO2/m²/an (logements anciens pourvus d’une mauvaise isolation).
Quel est le prix moyen d’un DPE ?
Le diagnostic de performance énergétique peut varier de 100 à 300 € selon :
- la superficie du logement ;
- sa localisation géographique ;
- le type de chauffage ;
- l’entreprise à laquelle vous faites appel.
Le diagnostic de performance énergétique est toujours à la charge du propriétaire du bien.
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Le déroulé
La réalisation du diagnostic
Le DPE nécessite une visite du logement pour être réalisé. À son arrivée, le diagnostiqueur demande dans un premier temps au propriétaire de lui fournir les factures relatives à la consommation énergétique du bien.
La visite se poursuit par une inspection du logement afin de récolter les informations nécessaires à l’établissement du diagnostic :
- contrôle des éclairages, des équipements de chauffage, de production d’eau chaude sanitaire, de la ventilation et/ou de la climatisation ;
- appréciation de l’isolation du bâtiment : toiture, portes, fenêtres, planchers, plafonds, combles, ponts thermiques ;
- descriptif du logement : structure générale, localisation, année de construction, exposition, hauteur sous plafond, etc.
Une fois les données collectées, celles-ci sont entrées par le diagnostiqueur dans un des logiciels de DPE agréés afin d’obtenir une estimation de la consommation énergétique annuelle du logement, ainsi que le montant des dépenses correspondantes pour un usage standard du bâtiment.
Depuis le 1er juillet 2021, seule la méthode 3CL est retenue pour établir le DPE. Celle-ci se base uniquement sur les caractéristiques physiques du logement (type de logement occupé, menuiseries, qualité de l’isolation, système de chauffage, variables météorologiques, etc.).
Le rapport de DPE
À l’issue du DPE, le diagnostiqueur remet au propriétaire un rapport dans lequel figurent les résultats présentés sous la forme d’une étiquette (contre deux auparavant) mentionnant une note de A à G correspondant à la classe énergétique du logement en fonction de :
- la consommation énergétique annuelle du logement au kWh/m² ;
- l’impact de la consommation sur les émissions de gaz à effet de serre, calculées en kilos équivalent carbone/m².
Les diagnostiqueurs ne sont plus autorisés à générer de DPE vierges depuis le 1er juillet 2021, et ce même en l’absence de factures fournies par les précédents occupants
En plus de cette évaluation, le DPE doit inclure des recommandations précises et chiffrées afin d’améliorer les performances énergétiques du logement : travaux essentiels et rénovations à envisager, investissement à prévoir, économies réalisables, aides possibles, etc.
Les obligations liées au DPE
Depuis 2011, l’affichage du DPE est obligatoire dans toutes les annonces immobilières, qu’il s’agisse d’une vente ou d’une location (presse, sites internet, vitrines des agences immobilières, etc.).
En cas de vente de bien
Tout comme le diagnostic d’assainissement, la réalisation d’un DPE est obligatoire dans le cadre d’une vente immobilière. Il doit d’ailleurs être intégré au dossier de diagnostic technique (DDT) annexé à la promesse de vente et/ou à l’acte authentique.
Attention, l’absence de DPE peut conduire à l’annulation de la vente.
Le DPE a une durée de validité de 10 ans. Toutefois, il est nécessaire de refaire un nouveau diagnostic si des travaux ont été entrepris depuis sa réalisation.
Les DPE effectués entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valides jusqu'au 31 décembre 2024, et ceux réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valides jusqu'au 31 décembre 2022.
En cas de location
Les biens concernés
Le diagnostic de performance énergétique est indispensable pour louer :
- un appartement vide ou meublé en copropriété ;
- une maison individuelle de plus de 50 m² ;
- un logement de fonction ;
- une location destinée à des travailleurs saisonniers ;
- un meublé de tourisme au-delà de 4 mois.
L’étiquette de classement énergétique doit apparaître sur l’annonce de location, sous peine de sanction (amende pouvant atteindre 3000 €). Le DPE doit être remis au nouveau locataire lors de la signature du bail. Celui-ci doit impérativement dater de moins de 10 ans.
Une interdiction progressive de la mise en location des biens mal classés
En réponse à l’urgence climatique, l’État a décidé de réagir en interdisant progressivement la mise en location des logements les moins performants :
- depuis le 25 juillet 2022 : gel des loyers pour les logements classés F ou G (cette mesure entrera en vigueur le 1er juillet 2024 dans les DOM TOM);
- dès le 1er janvier 2023 : interdiction de conclure de nouveaux baux de location pour les logements consommant plus de 450 kWh/m²/an ;
- à partir de janvier 2025 : interdiction de louer des logements notés G ;
- à compter de 2028 : interdiction de louer des logements classés F ;
- en 2034 : interdiction de louer des logements de classe énergétique E.
Ces mesures ont pour objectif d’inciter les propriétaires bailleurs à entreprendre des travaux de rénovation ou d’amélioration énergétique afin de proposer des logements moins énergivores.
Contester un DPE
Auparavant informatif, le DPE est depuis la loi Elan du 23 novembre 2018 opposable au vendeur ou bailleur. Par conséquent, en cas de non-transmission du DPE, d’annonce mensongère ou de recours à un diagnostiqueur non agréé, l’acheteur ou le locataire peuvent assigner en justice le propriétaire pour demander des dommages-intérêts, voire l’annulation de la vente.
Avant d’entreprendre de telles démarches, il est conseillé d’essayer de trouver une solution amiable ou de contacter le diagnostiqueur pour obtenir les informations manquantes.
Les diagnostics obligatoires lors d'une vente
Le DPE fait partie des diagnostics immobiliers obligatoires pour la vente d'un bien. Que la vente se fasse sans agence ou avec une agence, que le compromis de vente soit effectué sans notaire ou avec un notaire, ces documents doivent être transmis à l'acheteur.
- Le diagnostic gaz ;
- Le diagnostic termites, si le bien est située dans une commune concernée par un arrêté préfectoral ;
- Le diagnostic amiante, si le logement a été construit avant 1997 ;
- Le diagnostic assainissement, si le bien a son propre traitement des eaux usées ;
- Le diagnostic Loi Carrez, qui précise la surface habitable ;
- Le diagnostic ERP, ou état des risques et pollution, si le logement est située dans une zone concernée ;
- Le CREP ou constat de risque d’exposition au plomb : il concerne les logements datant d’avant 1949 ;
- Le diagnostic électricité, si l’installation a plus de 15 ans ;
- Le diagnostic bruit, en cas d’une location située à proximité d’un aéroport.
Voir aussi :
